朱健委员：

  您提出的“关于利用多层次REITs市场助力上海盘活存量资产、打造REITs高质量发展新标杆的提案”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

  提案提出做多成熟资产、做强REITs平台、做大REITs市场，建议我市建立资产盘活统筹协调机制，鼓励打造规模化、旗舰型的REITs平台，出台相关支持保障政策和措施，培育完善多层次REITs市场生态，对于本市进一步用好多层次REITs市场推动盘活存量资产，具有较高的参考价值。

  一、本市REITs工作基本情况

  2021年，我市制定出台“上海REITs20条”支持政策，明确提出“加快打造具有国际竞争力的REITs发展新高地和REITs产品发行交易首选地”的目标愿景。经过近几年的发展，REITs已经成为上海企业盘活存量资产、提高融资效率的重要金融工具之一。

  截至4月底，上海已有9单项目发行上市，发行数量列全国第二（全市场共79单REITs产品上市，募资总额约2155亿元），总募集资金约181亿元，累计带动新增投资近600亿元。底层资产类型包括租赁住房、产业园及孵化器、消费、仓储物流，项目持有人涵盖央企、市属国企、区属国企、民营企业。同时，我市积极推动张江产业园、临港产业园、华润租赁住房完成扩募上市，初步形成了“首发+扩募”双轮驱动的良好格局。

  此外，2025年以来，上海辖区新发行9只机构间REITs，规模合计近82亿元，其中包括全国首单（批）数据中心、工业厂房、商办综合体、消费类机构间REITs。

  二、相关建议答复

  （一）关于建立资产盘活统筹协调机制

  2025年6月，市发改委制定印发《关于进一步加强项目储备谋划 推动我市基础设施REITs提质扩容的通知》，广泛呼吁各类经营主体申报项目，并不断完善项目储备培育、申报审核、扩募发行的全链条机制。实操中，市发改委牵头持续更新基础设施REITs储备项目清单，针对部分项目存在的固定资产投资手续缺失、国有产权非公开协议转让等问题，会同各区、各有关主管部门加强前期符合和工作协调，推动完善资产盘活条件，提高项目推进效率。

  （二）关于鼓励打造规模化、旗舰型的REITs平台

  我市REITs工作起步较早，且已上市项目主要为保障性租赁住房、产业园区等产权类项目，首发规模总体不大。针对这一情况，我们一方面加大数据中心、仓储物流等重资产、长周期行业项目储备力度，另一方面重点用好扩募机制，持续做大REITs平台。通过扩募发行，我市张江产业园项目规模已从14.95亿元增至30.48亿元；临港产业园项目规模从8.24亿元增至25.48亿元；华润有巢租赁住房项目规模则从12.08亿元增至23.41亿元。另外，地产租赁住房等已上市项目已在筹备扩募中。

  （三）关于出台相关支持保障政策和措施

  近年来，在国家发改委、中国证监会的推动下，REITs市场制度化、规范化、标准化水平不断提高，市场环境更加成熟。在此基础上，我市积极加强政策保障。

  税收政策方面，2022年财政部、税务总局出台《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第3号），明确基础设施REITs税收政策，一是可以对原始权益人在基础设施REITs设立前的项目公司搭建适用特殊性税务处理，二是基础设施REITs设立中原始权益人转让项目公司股权有关企业所得税可递延至REITs完成募资并支付股权转让款后缴纳，三是对原始权益人自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，可递延至实际转让基金份额时缴纳企业所得税。上述政策有力支持了基础设施REITs试点工作，推动市场从试点迈入“基础设施与商业不动产并行”常态化发行的新阶段。

  国资支持政策方面，按照《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规〔2022〕39号），国家出资企业及其子企业通过发行基础设施REITs盘活存量资产，允许以非公开协议转让国有产权。依据相关政策，市国资委已指导完成8单基础设施REITs（含1单参股）、2单扩募项目的产权转让手续，保障项目顺利上市，并积极推动上海地产集团、锦江国际集团申报商业不动产REITs试点。

  产权登记政策与工作流程方面，推行“全程网办”业务，认可电子材料效力，核发与纸质证书同等有效的电子权属证明，压缩登记办理时限，完善产权档案电子化管理，确保登记信息可追溯，为REITs资产证券化筑牢产权登记基础。提高登记查询便利度，通过一网通办、自助查询机等自助查询、“一站式”尽职调查查验等业务，方便企业群众查询不动产登记状况，以确保REITs资产无抵押权、未决诉讼等权属瑕疵，降低业务风险。提升登记覆盖范围，鼓励申请人将产业园、商业不动产及能源设施、数据中心等符合不动产登记要求的REITs新兴基础资产申请不动产登记。

  （四）关于培育完善多层次REITs市场生态

  2021年，我市前瞻性提出“加快打造具有国际竞争力的REITs发展新高地”相关目标远景，旨在推动REITs全品类发展，为后续REITs市场扩容增类、创新发展预留了充足的政策空间，为上海推动多层次REITs市场建设打下良好的制度基础。

  已上市基础设施REITs项目中，临港创新产业园、东久新经济产业园是全国首批以标准工业厂房为底层资产的REITs项目，杨浦科创孵化器项目是市场首个主要以孵化平台为底层资产的REITs产品，上海地产租赁住房项目是全国首单“商改保”REITs产品，充分展示了上海标杆企业的创新示范能力。

  同时，从前期调研情况看，除我市已上市的基础设施REITs项目外，我市商业办公、购物中心、商业综合体等资源丰富。根据市场机构估计，2025年底，上海甲级写字楼存量超1800万平方米，年度供应面积超过百万方。积极推动相关领域的公募REITs发行，有利于为持有优质商业物业的房企和地方国企提供市场化融资与退出渠道，将有力支撑我市房地产与金融业协同发展。

  另外，上海证券交易所于2025年推出的机构间REITs等私募资产证券化产品，因其审批流程更短、资产类型更为丰富等特点，也成为资产上市的备选渠道。

  三、下一步工作

  当前，我国REITs市场已进入常态化发行阶段，在盘活存量资产、扩大有效投资等方面发挥了积极作用。下一步，我们将继续用好多层次REITs工具，支持更多市场主体盘活存量资产。

  一是持续做好项目储备培育。当前我市REITs资产类型覆盖仍相对有限，我们将持续加强与各项目原始权益人的沟通对接和业务指导，结合企业和项目实际情况，协助企业选择更适配的REITs产品及资产上市路径。动态掌握项目推进进度，对于正在推进中的相关项目加大协调力度，研究协调项目投资手续、资产转让等具体事宜。

  二是支持扩募和资产整合，推动更多规模化、标杆性项目上市。一方面，进一步鼓励本市已上市项目通过扩募方式注入优质增量资产，形成规模效应。另一方面，支持开展资产整合与优化，鼓励各类企业探索通过资产重组、资产注入等方式，将分散的优质资产整合为符合 REITs发行条件的资产包，扩大产品管理规模与募资体量。同时，强化国有基金工具赋能，完善Pre-REITs资产培育体系，持续扩大REITs资产覆盖范围，助力上海打造REITs高质量发展标杆。

  三是强化部门协作，形成工作合力。我们将加强部门协作配合，研究从制度机制上解决本市REITs项目推进过程中遇到的相关问题，加强风险防范和投资者保护相关工作，持续提高REITs运营质效，逐步打造国企专业运营机构，积极推动券商及管理人的专业优势和地域优势，服务本地原始权益人发行REITs产品，鼓励更多投资者参与产品配售和投资。

  最后，再次对您提出的建议表示由衷的感谢。

  上海市发展和改革委员会

  2026年6月4日